行业近况

　　上周共48 城披露周度销售数据，新房销售面积环比下降35%，同比跌幅走阔至-47%(上上周-27%)。上周重点城市合计新推房源数环比下降67%，推盘去化率上行至56%(上上周49%)。上周300 城宅地成交建面同比下降72%(上上周-30%)，溢价率和流拍率分别为1%和13.6%(上上周3%和32.4%)。

　　2021 年房地产境内信用债累计净融资额为-1378 亿美元(2020 年534 亿元)，中资地产美元债累计净融资同比下降98%至6 亿美元。

　　评论

　　1 月首周新房销售面积同比跌幅约五成。上周我们监测48 个样本城市新房销售面积环比下降35%(上上周-5%)，同比降幅走阔至-47%(上上周-27%)，其中超高/高能级和中低能级城市同比降幅均为-47%(上上周-25%和-39%)。

　　1 月首周重点城市推盘量环比降约七成。上周10 个重点城市推出17 个项目，合计新推房源3123 套，环比下降67%，去化率边际上行至56%(上上周49%)，其中一线与二线城市分别上行至61%和51%(上上周50%和48%)。

　　1 月首周300 城宅地成交建面同比降幅走阔至七成。上周300 城宅地成交建面同比下降72%(上上周-30%)，溢价率边际下行至1%(上上周3%)，流拍率为13.6%(上上周32.4%)。其中一二线和三四线城市宅地成交建面分别同比下降87%和59%(上上周-61%和-6%)，流拍率分别为0%和14.8%(上上周7.9%和40.9%)。

　　2021 年房地产境内信用债和美元债净融资额同比均显著下行。12 月房地产境内信用债发行量同比转增41%至316 亿元，净融资额约-138 亿元；2021 年累计净融资额为-1378 亿元(2020 年534 亿元)。12 月中资地产美元债发行量同比下降71%至8 亿美元，净融资-25 亿美元；2021 年累计净融资同比下降98%至6 亿美元。

　　估值与建议

　　开年首周受一二线城市推盘量下行影响，销售整体走弱，往前看，销售短期走势仍将以底部震荡为主，但考虑到后市政策端正向调整逻辑延续且行业加速出清的趋势下，优质头部公司优势凸显，建议投资者积极把握配置契机。A股推荐保利、金地、招商蛇口、万科、华侨城、滨江、金科，H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园、融创。物管板块推荐保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活、中海物业、碧桂园服务。

　　风险

　　政策端正向调整力度不及预期，房企信用风险超预期恶化。

（文章来源：中国国际金融）